+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что важно знать когда покупаешь квартиру в строящемся доме

Содержание

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

Что важно знать когда покупаешь квартиру в строящемся доме

1 июля 2021 года были опубликованы поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», которые повышают безопасность покупателей при заключении сделок. Теперь можно не отдавать деньги застройщику, а перечислять их на эскроу‑счёт в банке. Строительной компании банк передаст нужную сумму после того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Если всё равно переживаете насчёт темпов и качества строительства, перед заключением сделки изучите репутацию застройщика. История его предыдущих проектов поможет понять, будет ли квартира готова в срок.

Что нужно делать

Проверьте, есть ли у строительной компании учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, утверждённые годовые отчёты и аудиторские заключения.

Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство и право на земельный участок. С этими документами можно ознакомиться на сайте строительной компании или в офисе продаж, отказать вам не имеют права.

Посмотрите, какой рейтинг у выбранной организации в Едином реестре застройщиков. Он может иметь значение от 0 до 5. Чем ближе к пятёрке, тем больше домов застройщик сдал в срок.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

А теперь кусаете локти, потому что могли за те же деньги купить квартиру ближе к центру или с большей площадью. Выдохните и не торопитесь. Квартиру покупают минимум на несколько лет, если не на всю жизнь. Сравните несколько вариантов и выберите подходящий, а не соглашайтесь на первый попавшийся, даже если вам обещают скидку.

Что нужно делать

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

Изучите предложения застройщиков и агентств. Посмотреть, какие квартиры продают в новостройках вашего города, можно на Авито — это удобнее, чем проверять доступные варианты на сайтах строительных компаний.

С помощью фильтра можно выбрать район, этаж, количество комнат и площадь жилья. Когда уже точно знаете, в каком районе хотите обосноваться, квартиры удобно искать прямо на карте.

Если интересует конкретный жилой комплекс, посмотрите все доступные варианты в карточке проекта. Здесь можно найти информацию о разрешении на строительство, планируемую дату ввода в эксплуатацию и описание концепции проекта, а ещё — подобрать квартиру с подходящей площадью.

Приглянувшиеся варианты добавляйте в «Избранное», чтобы потом сравнить их и определить лучший.

Когда появится объявление о продаже квартиры, похожей на те, что вам понравились, Авито об этом сообщит. Если присматриваетесь к определённому застройщику, подпишитесь на его обновления: вам будет приходить информация о новых предложениях.

Найти квартиру

3. Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут.

Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет.

Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

4. Вы соблазнились низкой ценой

Даже если вам обещают приличную скидку, не спешите заключать сделку. Бизнесу нет смысла работать в убыток, так что, если предлагают жильё за бесценок, на это должны быть причины.

Что нужно делать

Выясните, за что именно скидка. Если дом уже сдан, можете осмотреть квартиру на месте и прикинуть, устраивает ли вас такой вариант.

Иногда со скидкой продают квартиры, которые попросту никто не берёт: например, на первом этаже возле лифта и с видом на парковку. Да, выйдет дёшево, зато весь день за стеной громыхает лифт, а под окном шумят машины.

5. Вы подписали документы, просмотрев их по диагонали

Покупка квартиры — тот случай, когда придираться стоит к любой букве в договоре. Обидно отдать несколько миллионов и узнать, что на самом деле ипотеку можно было взять на более выгодных условиях. Ещё обиднее выяснить, что заказчик включил в договор или дополнительное соглашение пункт, согласно которому он может менять срок сдачи дома.

Что нужно делать

Чтобы покупка квартиры не превратилась в одну большую проблему, заранее поищите на Авито юриста, который специализируется на недвижимости. Он возьмёт на себя всё сопровождение сделки: проверит документы застройщика, поможет согласовать договор и зарегистрировать право собственности.

6. Вы ориентируетесь на площадь квартиры, а не на планировку

В итоге оказывается, что от этой площади мало толку — рационально использовать её не получается. Например, все дополнительные метры ушли на длинный, но бесполезный коридор, а пятиугольная комната оказалась привлекательной только на картинке: нормально расставить мебель в ней просто невозможно.

Что нужно делать

Выбирайте квартиру под ваш образ жизни. Если часто собираете гостей, ищите вариант без проходных комнат, чтобы посиделки не мешали другим членам семьи.

Если рано уходите на работу, вам подойдёт квартира, где спальню от кухни и ванной отделяет коридор или дополнительная комната. Так хотя бы не разбудите домашних во время утренних сборов.

Оптимальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник. Когда на счету каждый метр, покупать квартиру с нестандартной геометрией нет смысла: полноценно использовать пространство здесь сложнее, чем в стандартных четырёхугольных помещениях.

7. Вы приняли квартиру, хотя толком ничего не проверили

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

По закону вы можете потребовать от застройщика, чтобы он устранил недостатки или возместил вам расходы, если решите исправлять недочёты своими силами. Важно сделать это до того, как подпишете акт приёма‑передачи объекта недвижимости.

Что нужно делать

Если не разбираетесь в строительных тонкостях, найдите на Авито специалиста по приёмке квартир и осмотрите жильё вместе с ним. Он проверит, как установлены двери и окна, выяснит, всё ли в порядке с отоплением, электрикой и водоснабжением, измерит площадь комнат.

После осмотра специалист поможет заполнить акт приёма‑передачи с учётом всех найденных недостатков. Этот документ вы возвращаете застройщику, а он должен решить перечисленные в акте проблемы.

Выбрать квартиру на Авито

*По данным исследования, проведённого OOO «Форейтор» для ООО «КЕХ еКоммерц» в августе 2021 года.

Источник: https://Lifehacker.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Что важно знать когда покупаешь квартиру в строящемся доме

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 6 декабря 2021. Время чтения 8 мин.

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке.

Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений.

А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2021 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю
Документы и сведения, обязательные к предоставлениюДокументы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании.Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% в органе управления.ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года.Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке.

В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств.

К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта.

Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем.

Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности.

При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-novostroyki/

Как выбрать квартиру в новостройке правильно: нюансы

Что важно знать когда покупаешь квартиру в строящемся доме

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Узнайте, на что обращать внимание и как покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

  • Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
  • Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

  • Размер арендной ставки;
  • Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
  • Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
  • Налоговая нагрузка;
  • Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

  • Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
  • Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
  • Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
  • Источник финансирования застройки;
  • Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Не соглашайтесь на оплату строящегося жилья до получения застройщиком разрешительной документации, т.к. высока вероятность потери денег

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

  • Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
  • Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
  • Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
  • Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

Не рекомендуется приобретать жилплощадь в новостройке, которая расположена недалеко от крупных продуктовых баз, оптовых торговых центров.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

  1. Размер суммы для приобретения жилплощади;
  2. Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» — проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

  1. Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
  2. Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
  3. Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
  4. Наличие правильно проложенной электропроводки;
  5. Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
  6. Систему вентиляции;
  7. Степень шумоизоляции;
  8. Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
  9. Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
  10. Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

  • Панельные;
  • Кирпичные;
  • Каркасно-монолитные;
  • Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

  • плюсы и минусы первого этажа;
  • недостатки последнего этажа.

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3—4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Учтите, что в течение 5 лет, в зависимости от типа грунта и материала стен (панель, кипрпич, монолит), возможно появление трещин на всех поверхностях дома

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

  1. Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
  2. Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
  3. Наличие грузового лифта;
  4. Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
  5. Ширина лестничных маршев;
  6. Количество квартир на этажах (не более 3-4);
  7. Утепление уличных стен жилого комплекса.

Как выбрать квартиру в строящемся доме: советы

Регистрация договора в РосреестреДля новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).

Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/novostroyki-12-sovetov-pri-pokupke-kvartiryi.html

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Что важно знать когда покупаешь квартиру в строящемся доме

Новостройка – возводимое жилье на разных стадиях готовности. У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки. Сделку сопровождают определенные риски. Чтобы их минимизировать, необходимо проанализировать документы, застройщика, оценить собственно предлагаемое жилье и ряд сопутствующих факторов.

Плюсы покупки квартиры в новостройке:

  • Новые неизношенные коммуникации.
  • Нет запутанных историй продаж, обменов и сомнительных дарений – то есть потенциальных поводов для судебных тяжб.
  • Большой выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант.

  • Современная планировка; опционально есть возможность поменять планировку.
  • В подавляющем большинстве случаев предусмотрена современная инфраструктура.
  • Цена на первичное жилье обычно ниже стоимости аналогов на вторичном рынке.

  • В рамках программ рассрочки от застройщика банки кредитуют покупателей под минимальный процент, а иногда и беспроцентно.

В итоге вы существенно экономите: к моменту оформления собственности стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-30%.

Таким образом, вложение средств на этапе строительства – достаточно прибыльная инвестиция.

Минусы покупки квартиры в новостройке

Кроме плюсов, у квартир в новостройке есть минусы, но их можно минимизировать

Долгое ожидание

При покупке квартиры в новостройке, возможно, долгое ожидание. Чтобы минимизировать этот недостаток, выбирайте застройщика с большим портфолио введенного в эксплуатацию жилья и хорошей репутацией. Если въехать необходимо быстрее, выбирайте панельный дом, а не монолитный или монолитно-кирпичный.

Что важно при покупке квартиры в новостройке: монолит vs панель

Еще недавно монолит считался элитным жильем, а панель – «жильем для бедных». Современная технологичная панель обладает максимально приближенными к монолиту характеристиками – теплопроводностью и шумоизоляцией.

Панельные дома строятся с эстетичными фасадами и высотой до 25 этажей. Наряду с этим на рынке появилось бюджетное монолитное жилье с характеристиками, приближенными к панельному. Разница между индивидуальным и серийным строительством сокращается, хотя и сохраняется.

Поэтому в каждом случае рассматривать нужно конкретный объект.

В целом монолитное и монолитно-кирпичное жилье:

  • строится не меньше года;
  • имеет привлекательные фасады и нетиповые характеристики;
  • рассчитано на свободную планировку ‒ сдается без перегородок, покупатель сам планирует, сам возводит и узаконивает перегородки, то есть тратит на это время и деньги;
  • при высоком качестве строительства обладает лучшей теплопроводностью – в нем не холодно зимой и не жарко летом;
  • срок службы – до 200 лет;
  • стоит дороже.

Панельные дома:

  • возводятся в срок от полугода;
  • уступают по характеристикам монолитным, но в разных сериях в различной степени;
  • имеют типовой внешний вид фасадов и ограниченную этажность – старые серии до 10 этажей, новые – до 25;
  • предоставляют большой выбор типовых планировок;
  • сдаются с перегородками, электропроводкой, батареями и нередко с чистовой отделкой;
  • доступнее по цене.

Ставка по кредиту

Размер ставки и условия кредитования квартир в новостройках зависят от рыночной конъюнктуры, ключевой ставки ЦБ, политики выбранного банка и надежности застройщика. Чтобы минимизировать влияние этих факторов, узнайте, в каких банках аккредитован выбранный вами жилой комплекс.

Аккредитация означает, что банки уже изучили документацию по застройщику и проекту, поэтому выдают кредиты по упрощенной схеме, быстрее и с минимальным пакетом документов. Они же кредитуют застройщика и заинтересованы в конечных покупателях, поэтому чаще, хотя и не всегда, предлагают самые лояльные условия. Также изучите условия ипотечного кредитования в других банках.

Необходимость делать ремонт

В новостройке необходим ремонт ‒ это влечет дополнительные временные и денежные затраты. В течение длительного периода возможен шум, так как ремонт будет и в соседних квартирах.

Эти недостатки относительные: большинство покупателей жилья на вторичном рынке тоже делают ремонт, прежде чем въехать. Если есть возможность добиться того, чтобы все соседи придерживались действующего законодательства – выполняли ремонтные работы до 22 часов, – то период ремонтов вполне терпим.

Недостаток инфраструктуры

В новостройках возможен недостаток инфраструктуры, и это действительно может стать проблемой. Причем коммерческие объекты – магазины, парикмахерские и прочие – появятся практически сразу, так как первые этажи под них застройщик продает или сдает в аренду еще на этапе строительства.

Поликлиника, детский сад и школа в шаговой доступности могут появиться позже. Поэтому при выборе квартиры в новостройке ориентируйтесь на уже существующую либо строящуюся инфраструктуру, а не на рекламные проспекты. Если инфраструктурные объекты не фигурируют в ДДУ или инвестиционном договоре застройщика и районной администрации, то возводить их он не обязан.

Что проверять при покупке квартиры в новостройке?

Транспортную развязку и пассажиропоток. Имейте в виду, что после сдачи жилья в эксплуатацию нагрузка на транспортные магистрали увеличится.

Парковочные места – подземный паркинг и открытые машиноместа. В стандартных ЖК норма – 1 машиноместо на квартиру, в бизнес-классе – 1,5, в сегменте «элит» – 2.

Если в вашей новостройке коэффициент меньше, то проблема с парковкой будет регулярной. Нередко продажу парковочных мест начинают после реализации квартир, при этом ценник оказывается далеко не гуманным.

Поэтому эксперты рекомендуют при покупке квартиры в новостройке заранее спросить о порядке цен на паркинг.

Подъезд. Крайне желателен широкий и удобный, с качественно сделанным пандусом, местом для детских колясок на первом этаже, достаточным количеством вместительных лифтов. Если вы рассматриваете для себя панельную новостройку, найдите дома той же серии от того же застройщика, чтобы посмотреть их подъезды и дворы «вживую».

Кроме этого при покупке новой квартиры в новостройке необходимо:

  • Оценить застройщика, его документы, вид предлагаемого договора.
  • Проверить аккредитацию дома в банке.
  • Оценить состояние новостройки и темпы строительства.

На что обратить внимание при покупке новостройки с целью инвестиций?

Выбирайте объект в небольшом жилом комплексе: в большом в ближайшие несколько лет у вас будет много конкурентов, в том числе демпингующих.

Выбирайте районы с дефицитом жилья. Идеально, если новостройка будет единственной в округе. Стоит поинтересоваться, не планируется ли поблизости масштабное строительство: чем меньше будет у вас конкурентов, тем прибыльнее будут ваши инвестиции.

Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика – так вы не только сэкономите на ремонте, но и сможете продать/сдать жилье сразу после получения ключей, то есть начнете компенсировать затраты.

Стоимость новостройки даже с экономичным предпродажным ремонтом на 10-15% выше, чем без него. Убедитесь, что цена на отделку у застройщика адекватна. В противном случае вам выгоднее нанять бригаду ремонтников.

Выбирайте квартиры на средних этажах: первый и последний хуже продаются, а квартиры на верхних этажах с хорошими видами из окон стоят дороже, то есть менее рентабельны. По соотношению цены и ликвидности оптимальны 3-5-й этажи. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, можете рассматривать и 1-й, – арендная ставка здесь почти не отличается от средних этажей.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Кроме этого, учитывайте:

  • высоту потолков;
  • толщину стен;
  • расположение лифтовых шахт;
  • озеленение придомовой территории;
  • существующую инфраструктуру.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке пошагово?

По мнению экспертов, вашими первыми шагами должны стать:

  • определение максимального бюджета и размера ежемесячной выплаты в случае ипотечного кредитования;
  • определение предпочтительного местоположения, размера, этажности квартиры, а также компромиссных вариантов;
  • изучение предложений;
  • выбор нескольких подходящих вариантов для сравнения;
  • выбор надежного застройщика/инвестора путем сбора и анализа информации;
  • сопоставление всех плюсов и минусов.

У кого покупать?

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что серьезные девелоперы продают недвижимость сами или через партнерское агентство. Цены в обоих случаях практически одинаковые. Если вы обращаетесь в стороннее агентство, цена буде выше, но, возможно, вам предложат более интересный вариант.

Нужен ли риелтор?

Если вы: точно знаете, в каком ЖК и какую квартиру хотите купить, сможете разобраться с документами или подключить юриста, а также умеете торговаться, – то справитесь без риелтора. С другой стороны, специалист по недвижимости может помочь подобрать еще лучший вариант, предложит несколько альтернатив – например, с лучшим сроком сдачи.

Кроме этого, риэлтор поможет:

  • максимально выгодно продать имеющееся жилье;
  • оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой;
  • найти квартиры, которых нет в публичных базах застройщиков.

Важная деталь – услуги посредника при покупке квартиры в новостройке, как правило, оплачивает не покупатель, а застройщик.

Как не стать обманутым дольщиком?

Покупка жилья на первичном рынке сопровождается несистемными и системными рисками. Несистемные: добросовестность застройщика, срок сдачи дома, подключение к коммуникациям и другие. Системные риски:

  • задержка сроков сдачи жилья;
  • девальвация рубля для заемщиков с валютной ипотекой;
  • признание застройщика банкротом.

ФЗ-214 страхует от подавляющего большинства рисков тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком либо договор уступки имущественных прав по ДДУ с инвестором проекта.

Какие документы должны быть у застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Если компания-застройщик основана до 1,07,2012, у нее должно быть свидетельство о внесении регистрационных данных в ЕГРЮЛ.
  • Выписка из ЕГРЮЛ давностью не старше 1 месяца – ее нужно сверить с проектной декларацией и убедиться, что совпадает перечень учредителей.

  • Устав юридического лица. Проверьте разделы «Исполнительный орган» и «Виды деятельности» – в них указан объем и сроки полномочий руководителя.
  • Протокол назначения руководителя СК и приказ о его назначении на должность гендиректора.
  • Разрешение на строительство интересующего вас объекта с актуальным сроком действия.

  • Инвестиционный проект, подписанный собственником участка, на котором строят дом. В нем должны быть указаны заказчик, инвестор, объемы и сроки строительства, размер доли муниципалитета или области.
  • Приложения, перечисленные в инвестпроекте, – договоры, графики платежей, планы размещения квартир, распоряжения, постановления и т. д.

  • Лицензия – проверьте реквизиты документа и срок его действия, когда и кем он был выдан.
  • Договор аренды земельного участка – срок его действия должен соответствовать заявленному периоду строительства. В документе должен быть корректно указан арендатор, имеющий права на застройку.Проверьте план участка, его границы, адрес и кадастровый номер.

    Сравните эти данные с аналогичными в проектной декларации.

  • Паспорт представителя застройщика, который подписывает ДДУ – данные должны совпадать с данными в Доверенности или выписке из ЕГРЮЛ.
  • Если рядом со строящимся домом есть охранный объект или территория, у застройщика должны быть охранные обязательства.

Чтобы проверить финансовую состоятельность СК, при покупке квартиры в новостройке важно спросить, в каких банках застройщик аккредитован.

Квартиры от Ленстройтрест по ФЗ-214:

Выбирайте компанию с репутаций. Этим вы сведете несистемные и системные риски к минимуму: у девелоперов-лидеров рынка больше шансов выдержать кризис либо получить государственную поддержку.

Источник: https://www.6543210.ru/info/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.