+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Можно ли на ижс строить танхаусы

Содержание

Как на земле ижс построить таунхаус

Можно ли на ижс строить танхаусы

Это скверы, парки, площади и т.д. Данные зоны не подлежат приватизации и не могут быть оформлены в собственность.

Строительство жилых домов регламентируется несколькими законодательными актами: Земельные участки должны быть использованы только по прямому назначению.

Это основное требование законодательства.

Из перечисленных выше 9 зон для частных лиц интерес представляют только два вида участков — жилые и сельскохозяйственные.

Другие виды территорий не предполагают передачу прав собственности на них гражданам. Участки в жилых зонах, согласно ч.5 ст.85 ЗК РФ, допускается использовать для реализации следующих целей: строительство индивидуального жилого дома; строительство многоэтажных жилых домов небольшого или среднего размера; строительство помещений культурного и бытового типа.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению.

В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие.

Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Что разрешено построить

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

  • Составление схемы планировки участка.
  • Получение разрешения на ведение строительных работ.

При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:

  • от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
  • от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
  • от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
  • от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Жилой дом

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

  • Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
  • Площадь строения — не более 1500 м2.
  • Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

  • Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
  • Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
  • Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
  • Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
  • Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

  • Высота потолка – 2,5 м.
  • Площадь гостиной – от 12 м2.
  • Размер спальной комнаты – от 8 м2.
  • Суммарная площадь санузла – от 2,7 м2.

Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

  • Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
  • Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
  • Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
  • Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
  • Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

Баня

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

  • удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
  • расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
  • расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
  • возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

  • качественный грунт;
  • отсутствие затенения от деревьев;
  • использование естественного противоветрового заграждения;
  • отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

  • Наличие плана застройки участка.
  • Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
  • Расстояние до септика – свыше 25 м.
  • Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

  • 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
  • 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Навес

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

Беседка

При строительстве беседки существуют следующие правила:

  • для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
  • для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

  • расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
  • интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
  • высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Источник: https://rf.okd1.ru/spravka/kak-na-zemle-izhs-postroit-taunhaus/

Пять причин, почему таунхаус хуже обычного дома (и даже квартиры)

Можно ли на ижс строить танхаусы

В последнее время в России стало модным строить таунхасы. Это так называемый “привет” из далеких США, где строительство такого жилья давно на потоке, а юридическая и практическая сторона возведения домов на высшем уровне. Но мы же с вами говорим про нашу страну, здесь все иначе.

Прежде, чем перейти к обсуждению причин, почему таунхас в России хуже частного дома (а возможно, что и квартиры), давайте ознакомимся с самим определением “таунхаса“.

Таунхаус (цитата из Википедии)Малоэтажный жилой дом или общественное здание на несколько многоуровневых квартир (секций), как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда).

1. Юридическая сторона

К сожалению, в нашей стране юридическое оформление таунхасов еще на крайне низком уровне. На то есть множество различных факторов.

Один из главных, что законодательно таунхасы приравниваются к многоквартирным домам. Отсюда вытекает, что придомовая территория – общая. Как в обычном жилом доме.

То есть закрепленный участок земли за определенной секцией – это условность. Ваш сосед на законных основаниях может предъявить, что новый возведенный забор ему мешает, и потребовать его снести.

Такое событие маловероятно, но возможно. И зачем нам потенциальные проблемы?

Второй неприятный момент связан с недобросовестностью застройщика. Новый дом, поделенный на секции, может быть построен на участке индивидуального жилого строительства (ИЖС). То есть землю выделяли под ИЖС, а построили многоквартирный дом с последующей секционной перепродажей. У надзорных органов могут появиться вопросы, а у новых жильцов проблемы.

2. Соседи

Покупая таунхаус, вы сталкиваетесь точно с такой же проблемой, как жители обычных квартир. И не нужно думать, что звукоизоляция в таунхаусе будет лучше. А за стенкой у вас оказываются такие же люди, которые живут своей привычной жизнью.

Они делают ремонт, слушают музыку, смотрят телевизор и так далее. Но дополнительным минусом становится еще одна проблема.

Поскольку земельные участки, прилегающие к секциям, расположены плотно друг к другу, то выходя на улицу на свой участок, вы и там также сталкиваетесь со своими соседями.

Соседи и там могут слушать музыку, что-то пилить или, например, жарить шашлык. Весь дым может пойти в ваши открытые окна, от которого тяжело будет спрятаться. Тоже касается и табакокурения, от которого вы также возможно будете мучиться.

3. Уборка общей территории

Недалеко от моего дома есть поселок с таунхаусами, и я вижу, как соседи мучаются с уборкой снега. Дело в том, что у каждой секции вход свой, а подход к ним – общий. Людям приходится между собой договариваться, отсюда часто возникают конфликты, потому что одному соседу, например, некогда, а другой болеет.

Тоже самое касается и общей парковки. Казалось бы, у каждой секции таунхауса есть свое парковочное место, но чтобы до него добраться, нужно ехать по общей дороге. Люди совместно платят деньги и вызывают трактор, расходы на который значительнее, чем у обычного многоквартирного дома.

4. Возможные проблемы с коммуникациями

Часто из-за юридических особенностей при возведении таунхасов возникают проблемы связанные с коммуникациями. Один мой знакомый мучился три года прежде, чем к его таунхаусу подключили горячее водоснабжение. Тоже касается и электричества, которое первые годы может быть нестабильным, не говоря уже о перерывах в холодном водоснабжении.

Еще одной проблемой является канализация. Хорошо, если она централизованная. А, если ставятся такие же септики, как у частных домов, то появляется такая же проблема по их опустошению, которая стоит денег.

5. Другие мелкие проблемы

Читал на форуме, что у жительницы одного из таунхаусов возникла необычная проблема. Дело в том, что каждая секция обогревалась автономно, а ее сосед за стенкой решил временно не въезжать в свой таунхаус и отключил на зиму отопление. По этой причине возникли серьезные проблемы в ее секции (холод, новый ремонт и т.д.)

О другой проблеме столкнулся в поселке таунхаусов, о котором уже говорилось выше. Этой зимой обратил внимание, что снег своим весом продавил кровлю одного из домов. Зимой для жильцов это было незаметно, а весной у них случился потоп.

Дополнительные коммунальные платежи, связанные с содержанием поселка, тоже могут стать неожиданным сюрпризом. Мы уже обсуждали вывоз снега, но это не все. Например, освещение улиц фонарями, приведение в порядок общего ограждения, уборка общественной территории и так далее.

Подводя итог, я не вижу никакого смысла в покупке таунхауса. Разумеется у читателя может быть другое мнение, поэтому приглашаю вас в комментарии.

Не забывайте ставить продвинутый лайк, если понравилась статья. Подписывайтесь на мой разнообразный канал и делитесь статьей в соц.сетях

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cadf7ea6db23800b0263ef7/5d42eaea4735a600acd19d40

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Можно ли на ижс строить танхаусы

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки.

Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток.

В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/stroitelstvo-taunhausov-na-zemlyah-izhs/

Можно ли строить таунхаус на ижс

Можно ли на ижс строить танхаусы

Для размеров строения введены ограничения. Высота дома не должна превышать 12 м или трех этажей. От границ соседних участков и линии улицы дом обязательно должен стоять на определенном расстоянии. Несоблюдение этих правил будет иметь неприятные последствия для собственника. Ему откажут в регистрации права до устранения допущенных нарушений.

Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» – очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах.

На каких землях можно строить таунхаусы?

Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).

Тогда судьба дома при окончании договора аренды очень шаткая. Так как при покупке таунхауса покупатель приобретает ещё и придомовую территорию, то процесс купли-продажи усложняется оформлением этого земельного участка. Есть следующие его виды – индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство.

С этой целью для застройки следует тщательно подбирать территорию с категорией «земли населённых пунктов», разрешённым использованием – «для жилищного строительства», «для малоэтажного жилищного строительства», «для блокированной застройки».

А если разрешенное использование участка – «индивидуальное жилищное строительство»? Можно ли строить на нём таунхаус? В определении статуса участка слово «индивидуальный» указывает на то, что на нем можно построить дом для одной семьи. Некоторые пытаются обойти закон и построить многосекционный дом якобы на одну семью, а потом продать его части долями. Однако это подсудное дело. Стоит ли рисковать?

Выбираем таунхаус, глядя «в землю»

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(!!!), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира)!!! Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах)!!!

В рекламных проспектах вы можете прочесть, что если у блокированного строения есть отдельный вход, гараж и палисадник, то его называют лейнхаус. Если у дома два хозяина и два отдельных входа, его принято называть дуплексом. Его «брат» — твинхаус, который также предназначен для проживания двух семей, но, в отличие от дуплекса, секции не разделены капитальной стеной.

Что можно строить на землях ижс – магазин, таунхаус, гараж, бани, можно ли возводить многоквартирные жилищные объекты на этих землях?

Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры в таунхаусе?

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами.

Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

К тому же, проанализировав мировой опыт, и ориентируясь на собственные ощущения, против таунхаусов сыграло еще и то, что жить в нескольких плоскостях (иметь в распоряжении 2-3 этажа) для человека неудобно.

Если земля под таунхаусом находится в аренде, покупателям опасаться не стоит. Договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически, поэтому у владельцев секций блокированного дома не возникнет сложностей.

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами — как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки».

Сельскохозяйственные таунхаусы

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ).

Градостроительный кодекс РФ оперирует понятием «жилой дом блокированной застройки» и определяет такое строение как объект, состоящий из нескольких (не более 10) секций и высотой не более трех этажей. Стены между секциями не имеют дверей и окон, выход из каждого блока предусмотрен на общую придомовую территорию. Каждая секция предназначена для проживания одной семьи.

Гражданам доступно приобретение участков для индивидуального жилищного строительства. Они могут быть куплены у другого собственника или получены в порядке приватизации на возмездной или безвозмездной основе. Такие участки формируются из земель двух категорий: поселений и сельскохозяйственных.

Будьте внимательны с участками ИЖС

Имея серьезный опыт в инвестиционном строительстве в качестве исполнителей, по стечению обстоятельств мы с коллегами оказались в компании «Б», где основной идеей нашей работы было то, что учредитель найдет нам 200 млн.руб. на земельный участок под инвестиционный проект обычного многоквартирного дома и мы начнем развивать обычное долевое строительство.

Так что же такое таунхаусы – многоквартирные дома, «положенные на бок», или несколько индивидуальных домов, «прирощенных» друг к другу? Вообще-то еще 26 августа 2010 года департамент недвижимости Минэкономразвития сделал попытку поставить точку в этом споре, предложив относить блокированную застройку к многоквартирной.

Земельный участок под ИЖС обязательно должен находиться в границах земель поселений (населенных пунктов).

При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют.

Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Что такое таунхаус? Преимущества и недостатки, советы при покупке

Но при этом и один из самых проблемных. При их строительстве должны соблюдаться ряд жестких условий. Иначе право собственности не оформят, а дом могут снести.Всего за два года в пригородах Петербурга сформировался рынок таунхаусов – на сегодняшний день продажи идут примерно в 60 проектах. Это более пяти тысяч блок-секций.

Но вот если Ваш дом изначально сделан так, чтобы там могли проживать несколько семей, то такой дом могут снести по решению суда.

Почему продавать таунхаусы сложнее чем квартиры? Потому что при относительно низкой стоимости м2 (примерно на 40% ниже чем в обычном новом многоквартирном доме), из-за количества приобретаемых метров (средняя площадь таунхауса 150-300 м2) общая стоимость покупки превышает стоимость квартиры в 2, а то и в три раза, составляя цену в 9-15 млн.руб.

Источник: https://tycoon-games.ru/notariusy/5126-mozhno-li-stroit-taunkhaus-na-izhs.html

Земля под таунхаусом. Аренда или собственность?

Можно ли на ижс строить танхаусы
Земля под таунхаусом. Аренда или собственность?

Настал, наконец, тот час, когда вы выбрали себе подходящий таунхаус и решились на его покупку. Но как обстоит дело с оформлением земельного участка под этим таунхаусом?

Всего вариантов может быть три:

– Первый – после покупки вами таунхауса застройщик предоставляет возможность оформить  земельный участок в индивидуальную собственность.

– Второй – земельный участок оформляется в долевую собственность всех жильцов комплекса.

– Третий вариант – земельный участок предоставляется в долгосрочную аренду.

Почему вообще возникают варианты?

Застройщик, как ни странно, всегда заинтересован в том, чтобы земельный участок был оформлен в индивидуальную собственность. Так легче проводить операции по купле-продаже таунхаусов. Вот только подобный вариант не всегда возможен ввиду ряда причин.

Прежде всего, следует отметить, что такого понятия как таунхаус в российском законодательстве попросту не существует. Застройщик соответственно может продавать их либо как квартиры в малоэтажном доме, либо как жилые секции в доме блокированной застройки.

В первом случае строящиеся таунхаусы продаются изначально в соответствии с 214-м Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Земельный участок при этом оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.

А вот второй вариант предоставляет возможность оформления земельного участка в индивидуальную собственность.

Однако в некоторых случаях застройщик получить землю под таунхаусным поселком попросту не может или это ему не выгодно. Например, тогда, когда земля досталась застройщику за копеечную аренду от госструктуры.

Также, если поселок находится на территории, относящейся к Москве, а не к области, оформить его в собственность довольно сложно, и застройщик на это не идет.

Или речь идет о земле на берегу реки или озера – живописно, интересно, но в собственность в любом случае оформить нельзя. В этом случае речь будет идти исключительно об аренде.

Собственность на земельный участок. Все ли так хорошо?

Стоимость таунхаусов при продаже застройщиком, как правило, примерно одинаковая, что при долевой, что при индивидуальной собственности на земельные участки. Только в некоторых случаях застройщик берет отдельную плату за земельный участок при оформлении его в индивидуальную собственность покупателя.

Однако при оформлении ипотеки или последующего получения кредита под залог таунхауса, земельный участок которого находится в долевой собственности, могут возникать технические сложности.

Ипотеку будет получить сложнее, а при получении кредита оценочная сумма может оказаться меньше. А когда вам понадобится продать свой таунхаус, придется получать разрешение от других собственников земли в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Отгородить свой участок тоже будет нельзя без разрешения на то соседей.

Индивидуальная собственность на земельный участок в этом плане интереснее. Но ввиду несовершенства нашего законодательства с ней могут возникать проблемы в тех случаях, когда таунхаус (и, соответственно, земля под ним) становятся предметом судебного разбирательства.

В этом случае в ходе разбирательства не исключена вероятность того, что таунхаус будет признан уже не жилой секцией, а квартирой в многоквартирном доме.

В результате договор покупки земельного участка может быть признан недействительным, и индивидуальная собственность на него будет утрачена.

В целом же собственность на земельный участок под таунхаусом обеспечивает покупателю большую надежность. Это наиболее предпочтительный вариант. Вот только стоит очень внимательно проследить за юридической чистотой сделки в целях исключения возможных проблем в будущем.

Аренда. Все ли так плохо?

Собственность, конечно хорошо. Но у аренды тоже есть свои плюсы.

Таунхаусы с земельными участками в долгосрочной аренде  стоят существенно дешевле. Насильственного перепрофилирования  арендованного участка, прилегающего к таунхаусу сильно опасаться тоже не стоит. Потому как каждое домовладение, согласно действующих норм,  должно обладать необходимым количеством земли для функционирования и обслуживания.

Впрочем, на этом преимущества исчерпываются. Так как  в большинстве случаев практически невозможно проследить все этапы сделки от непосредственного собственника земли до застройщика, предлагающего вам землю в аренду. А значит, законность вашего пребывания и наличия самого таунхауса  на конкретном земельном участке может быть сомнительна.

Причем проблемы могут возникнуть даже не вследствие чьих-либо махинаций, а просто из-за ошибок в многочисленных договорах передачи прав.

Проблема может проявить себя и при попытке продать таунхаус. Ведь для этого сделку необходимо будет согласовать с собственником земли. И тут возможен такой вариант, что хоть непосредственным арендодателем и выступает, например, «Совхоз №ХХ», земля находится в федеральной собственности. Скольких нервов, времени и денег будет стоить согласование в таком случае, трудно даже представить.

Источник: https://terres.ru/articles/zemlya-pod-taunhausom-arenda-ili-sobstvennost

На каких землях можно строить таунхаусы?

Можно ли на ижс строить танхаусы

В последнее время мы часто видим в новостях, как бульдозеры сносят новенькие, только что отстроенные таунхаусы. Это происходит, например, в коттеджных поселках Москвы, Тулы и Казани.

В нашем регионе пока инцидентов не было, но основания для тревоги у покупателей имеются. Вряд ли кто-нибудь хочет заплатить несколько миллионов рублей и жить с постоянной мыслью о том, что твое жилище могут в любой момент снести. 
Наша редакция попыталась выяснить, каким образом покупатель может быть гарантированно спокоен за свою недвижимость. И поставила несколько ключевых вопросов:

  • Каким комплектом документов должен обладать застройщик?
  • На каких землях возведение таунхаусов на 100% законно?

С данным вопросом мы обратились к известной девелоперской компании ОАО “СТАРТ Девелопмент”. Ответ наша редакция получила от юристов компании:

Сегодня на практике существует несколько вариантов юридического оформления таунхауса:

Таунхаус –индивидуальный дом

Именно по такому пути пошла компания «СТАРТ Девелопмент», реализуя «Золотые ключи».

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами – как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки».

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если же в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома на каком-либо участке должны возводиться на участках от 6 соток, это не препятствует строительству таунхаусов – главное, чтобы на каждую секцию таунхауса приходился придомовой участок размером не менее 6 соток. Проблемы возникают тогда, когда на данных 6 сотках (участке, предназначенном для строительства одного индивидуального дома) возводят линию таунхаусов из нескольких секций. В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной.

Нужно учитывать, что оформление таунхауса как индивидуального дома накладывает определенные ограничения на строительный проект. Так, в этом случае у таунхаусов не должно быть общего подвала и/или общего чердака, а инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, чтобы не было общих труб (СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Покупатель таунхауса-индивидуального дома получит 2 свидетельства о собственности – отдельно на дом и на участок. Каждому таунхаусу присваивается свой милицейский адрес.

Таунхаус – квартира

В этом случае линия таунхаусов оформляется как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру имеется отдельный вход. Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и т.д.

распространяются все те же правила, что и на обычный многоквартирный дом. Земельный участок под таунхаусом может быть очень мал (0,5 сотки) и является долевой собственностью всех владельцев таунхаусов в линии.

Оба эти варианты юридически равноправны и имеют при этом свои особенности, преимущества и недостатки как для застройщика, так и для покупателя. Разрешение на строительство при этом получать в любом случае нужно, как на любой жилой дом для постоянного проживания (в отличие от жилых строений в ДНП, на которые получать разрешение на строительство необязательно).

В обоих случаях возможен вариант аренды земли – это не может быть препятствием для заключения сделки. Однако, приобретая дом на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках, связанных с тем, что после окончания срока аренды, он не будет иметь прав на землю и дом могут снести по решению суда, если у владельца участка будут другие планы на использование участка.

ДНП

Что касается строительства таунхаусов на землях ДНП, то юридически это неоднозначная схема, и у разных юристов по ней разные мнения. Но если не будет получено разрешение на строительство, то потом объект не сможет законным образом пройти экспертизу и не будет признан жилым домом, а значит, в таком таунхаусе нельзя будет прописаться.

Заключение редакции

Попытаемся подвести предварительные итоги. К однозначному выводу о том на каких именно землях можно возводить таунхаусы мы так и не пришли. В одном случае таунхаус маскируется под индивидуальный дом, в другом – долевая собственность непонятно на какую постройку.

В случае строительства таунхаусов на землях сельхозназначения под дачное строительство мнения юристов разнятся. Очевидно, что в настоящее время существует определенный пробел в законодательстве, регламентирующем строительство таунхаусов.

Точку в этом вопросе ставить рано, поэтому мы обязательно постараемся разобраться в этой непростой ситуации в ближайшем будущем.

Источник: Фазенда.СПб.Ру

Источник: https://fazenda.spb.ru/experts/post/sovety-ekspertov/na-kakih-zemlyah-mozhno-stroit-taunhausy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.